資産活用事例②

位置指定概略平面図

不動産コンサルティングの実績事例として

〇 受託物件:熊本市中央区坪井4丁目、宅地面積460.95㎡(139.43坪)、用途地域・一住、建ぺい率60%・容積率200%、前面道路幅員・市道4m弱(セットバック必要)

 

〇 本案件は依頼人の生家であったが現在は遠方の他県に居住していて貸家として長年にわたり賃貸していたが10数年前に賃借人が退去した後は空き家として放置され朽ちて屋根の一部が崩落していた。前面道路は児童の通学路として朝夕通行があり町内より危険であるので早急に対応してもらいたいと求められていた物件の処分をコンサル委任受託したものです。

本物件地の奥には地上権のある住家があり老人が一人住まいをしています。

 

〇 本物件地を実測してみたところ100㎡程度が登記簿より面積が多くあり本件敷地のフェンスに囲まれていた敷地内に他人の土地が77㎡存在することが登記簿上判明しました。調査したところ登記名義人は死亡しており相続人を調べたところ鎌倉市に居住されていることが判明しました。

本件の事例の場合、フェンスに囲まれて20年以上の長期にわたって自分の敷地として使用していてその間にその土地の所有者が異議を申し立てなかった場合には時効取得が認められますがそれは裁判所が認めた時であり、本件相続人に時効取得を主張しましたが裁判で争うとのことでしたので

そうなれば3年~5年以上の裁判日数と費用が労費されますので相続人と和解して金額的に被相続人の墓石代として分譲価格の3坪程度の金額で解決する事にしました。

 

〇 本件土地の奥にお住いのご老人にも地上権(家屋)の買取りを提案しましたが拒絶されましたので「位置指定概略平面図」のように出入り口として2m幅の通路を設けて主目的土地を2区画に分筆分譲するために必要な道路として南面に「位置指定道路」を申請し設備工事を施工した。

結果的に他人の土地77㎡が南面に存在していた部分を買収した分が位置指定道路として役に立つことになった。

 

〇 分譲販売する方策としてハウスメーカーの断っての希望で販売提携し建築条件付き土地販売としたところ立地的に良いところであったので2か月内で成約できました。

本件を総括すれば、廃屋がある、他人の土地がある、奥に地上権付きの住家のある土地を、不動産会社や住宅会社に一括で売却するとした場合は、本件を考察すれば市価の半値以下でしか売却できなかったと思いますが私の不動産コンサルティングマスターとしての長年の経験と知識と人脈をフル稼働させての解決策によって、分譲価格を市場価格以上で売却でき工事費用・諸経費等を差し引いても市価の75%以上の手取り金が得られたものと自負いたしております。

 

〇 ご依頼人様は遠方の他県におられて金銭の授受を含めて一切の事を、私を信頼してお任せになり感謝されておられます。

 

 

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